打造城市更新“浙江样本”——铁建城发创新引领城市更新业务纪实 庞曙光 谢静欣 翁学群
打造城市更新“浙江样本”
——铁建城发创新引领城市更新业务纪实
本报记者 庞曙光 通讯员 谢静欣 翁学群
发布“城市+”创新品牌体系、提出未来社区标杆创建方案、展示“四维球体”战略投资模型、纵论中国未来城市共生发展之路……
2020年12月底，获批成立刚一周年的铁建城发在杭州召开未来城市共生大会暨未来视界战略发布会，全面展示一年来参与浙江未来社区建设取得的重大成果，并系统提出中国铁建在城市更新、未来社区领域的新观点、新思维、新主张、新战略，受到业内人士和社会各界高度关注。
作为中国铁建首个专注于城市业务的运营投资平台，铁建城发以浙江省“未来社区”投资建设为突破口，深耕城市更新“蓝海市场”。他们首创“城市+”品牌体系，通过“顾问+、投融+、开发+、营运+”四大模块有机串联，为城市更新提供了一站式、定制化完整解决方案；积极拓展未来社区、片区开发、产城融合、文旅综合等领域业务，多个产业示范项目进展顺利，品牌影响力持续彰显，培育出推动企业高质量发展的新引擎，打造了城市更新领域“铁建所长”与“政府所需”深度融合的“浙江样本”。
对接所需，
“未来社区”搭建合作新平台
城市，因人类文明发展而诞生，又随着人类文明进步而发展。
当城市化发展接近成熟期时，如何通过维护整建拆除、完善公共资源等合理的“新陈代谢”方式，对城市空间资源重新调整配置，使之更好满足人的期望需求、更好适应经济社会发展实际，已然成为摆在所有城市管理者面前的一道难题。
为有效解决老旧小区改造等工作中出现的新矛盾、新问题，加快城市更新步伐，2018年5月，城市化水平远高于全国平均水平的浙江省率先提出了“未来社区”概念，并在2019年公布首批24个试点项目名单，全面启动这一极具创新意义的宏大工程。
作为一种全新理念，未来社区是以满足人民美好生活向往为根本目的，围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向，以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景创新为引领的新型城市功能单元。
站在发展全局的战略高度，中国铁建及时作出参与浙江省未来社区建设的重大决策。2019年8月，中国铁建主管领导亲自率队，参加在杭州召开的浙江省央企名企走进“四大”建设·携手共建未来社区专题对接会，并与浙江省政府签署了战略合作框架协议。
为抢占先机，中国铁建华东区域总部第一时间与浙江省发改委相关部门主动对接，统筹系统内设计、投资、建设、运营等优势资源，在设计咨询、投资建设、产业导入、运营维护等各阶段全面参与首批未来社区试点项目。
“‘未来社区’建设的全面启动，为中国铁建与浙江省政府全面深化战略合作搭建了全新平台。”中国铁建总经济师赵晋华介绍，2019年底，中国铁建董事会正式决定，成立中铁建城市开发有限公司，作为中国铁建城市开发运营专业平台，全面负责未来社区、片区开发、产城融合、文旅康养等业务拓展，赋予其投身城市更新、助力城市腾飞、赋能城市发展的重任。
2020年4月，铁建城发在宁波挂牌成立，5月份就将55.28亿元的温州鹿城集新未来社区项目收入囊中，成为当时全省投资规模最大、入住人口最多的未来社区的“操盘手”。与此同时，铁建城发还加入未来社区产业联盟，并与金华、丽水、衢州等地政府就多个未来社区、片区开发和文旅康养项目进行深入洽谈，达成合作共识，逐渐成为浙江未来社区建设领域的重要力量。
“目前，浙江省推出前两批共60个未来社区试点项目正在快速推进中，投资规模超过6300亿元，直接受益居民约63.8万人，可引进各类人才约43万人。”在铁建城发总经理马建军看来，通过提前布局未来社区市场，中国铁建今后将不仅能够在浙江获得更多订单，更为在全国范围内更高水平地开展城市更新类业务奠定了基础。
发挥所长，
“铁建定制”提供发展新思路
2020年10月，铁建城发作为联合体牵头单位中标总投资108.37亿元的丽水灯塔社区片区综合开发项目。双方签约不到一周时间，拆迁资金就已逐步到位，当月底征收签约率达到97.9%，创造了丽水新纪录。
政府引入单一资源无法达到预期效果怎么办？如何解决征收和迁建需求无法得到满足的矛盾？怎样确保未来社区后期运营方案高效落地……
面对这些发展中遇到的新问题，铁建城发始终坚持站在政府角度考虑问题，凭借自身全产业链优势和强大的资源整合能力，为政府量身定制“一揽子”服务，提出系统化解决方案，并采用全过程咨询、带方案招标、代建和回购并行、运营后启动等创新模式，在有效推动项目实施进度的同时，也为政企长期共赢合作铺平了道路。
针对浙江省未来社区建设“一心三化九场景”的需求，铁建城发就提出了“Growing City未来视界发展观”，总结了未来社区与“城市未来、社区文明、自然环境、智慧科技”四个共生长界面；并构建了“W-LIFE未来社区生态系统”，以“5W价值主张”（W-We，发展主体；W-Where，在地文化；W-Will，开发导则；W-Well，空间规划；W-Wisdom，智慧赋能）指导未来社区的开发运营。同时，铁建城发将理论模型总结转化为“六个一”理想生活蓝图：一家人、一碗汤、一站式、一辈子、一公里、一条龙。
从未来社区理论模型，到“六个一”理想生活蓝图，再到独具特色的“小黄龙”吉祥物，铁建城发未来社区领域子品牌——未来视界发布首日便惊艳全场，并引起温州媒体高度关注。
在全面系统研究未来社区模式的基础上，铁建城发提出整体创新方案。这些研究成果为浙江未来社区建设提供了“铁建方案”，其通过激活单个城市细胞分裂与生长来促进整个城市有机生命体健康运行的创新做法，也为方兴未艾的全国城市更新领域发展提供了参考答案，目前已受到相关部门关注，未来将成为中国铁建巩固先发优势的“独门秘技”。
面向未来，
抢抓机遇实现更大发展
临近岁末，铁建城发再次发力。2020年12月24日成功竞得宁波鄞州南部商务区地块，获取首个总部基地项目。随着该项目落地，铁建城发在成立当年投资协同业务总额就超过300亿元，实现圆满收官。
作为全国城市化发展最快、城乡发展差距最小的省份之一，浙江建设未来社区具有先天优势，站稳这一市场具有战略意义。按照规划，2021年底浙江未来社区建设省级试点项目将增加至100个，而在去年10月印发的《关于贯彻落实习近平总书记在扎实推进长三角一体化发展座谈会上重要讲话精神的意见》已明确提出，将“在长三角地区率先探索旧城改造与房地产市场健康发展相统一的‘未来社区’建设模式”，这赋予了未来社区更为重要的意义。
立足浙江，面向华东，走向全国。站在重要战略机遇“风口”上的铁建城发，适时提出了自己的远景目标，那就是放眼全国城市更新，将产业布局从浙江辐射至长三角、环渤海和珠三角经济圈，打造城市更新“专业团队”。
从温州到丽水，从金华到宁波，铁建城发不断创新合作模式，在做一个项目的同时打造一个标杆，并全力探索一种全新模式，许多先进经验和典型做法已经具备全国推广的条件。
在精研未来城市生活场景的基础上，铁建城发结合城市圈层结构理论，独创了‘四维球体’战略投资模型，即把城市投资区域分为核心区、主城区、发展区（近郊）、辐射区（远郊），根据不同区域特点调整投资侧重——核心区以“总部基地、TOD上盖、商业办公酒店等”为主，主城区以“片区开发、产业园”为主，发展区以“产城融合、高铁新城”为主，辐射区以“文旅综合、养老度假”为主，未来社区作为微型城市单元，贯穿所有区域。今后，所有涉及城市投资业务都适用该模型，从而达到事半功倍的推广效果。
党的十九届五中全会明确提出：要实施城市更新行动，加强城镇老旧小区改造和社区建设，建设海绵城市、韧性城市，推进以人为核心的新型城镇化。这是以习近平同志为核心的党中央准确研判我国城市发展新形势，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署，为创新城市建设运营模式、推进新型城镇化建设指明了方向，也为中国铁建持续深耕城市更新领域市场释放发展红利。
在浙江形成的经验将不仅运用到浙江项目上，更要成为可以垂范全国的样板。
面向未来，铁建城发将抢抓难得历史机遇，继续有效整合内外部规划、咨询、金融、营销等优势资源，充分发挥内生态强整合驱动力、外部战略资源集聚力、一站式综合性服务力等核心优势，以助力新型城镇化建设为己任，积极探索实践有中国特色的城市更新之路，全力实现经济、社会、生态、人文等效益融合共赢，为打造更具韧性的幸福城市、活力城市、平安城市而不懈奋斗。
